โครงการมิกซ์ยูส (Mixed-Use Development) หรือโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสานที่รวมเอาทั้งคอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า หรือโรงแรมไว้ในพื้นที่เดียวกัน กำลังเป็นเมกะเทรนด์ที่ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยในปัจจุบัน แต่เนื่องจากโครงการประเภทนี้ใช้เงินลงทุนมหาศาล การยื่นขอสินเชื่อโครงการ (Project Financing) จากธนาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่หรือสถาบันการเงินต่างชาติ จึงมีความซับซ้อนกว่าอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปหลายเท่า
กุญแจสำคัญที่จะช่วยให้ธนาคารอนุมัติวงเงินกู้มูลค่าหลายพันล้านบาทได้อย่างรวดเร็ว คือ “รายงานประเมินราคาหลักประกัน” ที่มีความน่าเชื่อถือระดับสูงสุด และนั่นคือเหตุผลที่ผู้ประกอบการต้องเจาะจงเลือกใช้ บริษัทประเมิน มาตรฐาน RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) มาร่วมเป็นพันธมิตร บทความนี้จะมาเผยวิธีเลือกบริษัทประเมินให้ตอบโจทย์โครงการมิกซ์ยูส เพื่อให้การยื่นกู้ของคุณผ่านฉลุยในรอบเดียว
ทำไมโครงการมิกซ์ยูสถึงต้องการความเชี่ยวชาญที่เหนือกว่า?
โครงการมิกซ์ยูสไม่ใช่แค่การสร้างตึกสูง แต่คือการบริหารระบบนิเวศทางธุรกิจที่หลากหลายในพื้นที่เดียวกัน ความยากของการประเมินราคาโครงการประเภทนี้คือ “การแยกแยะและผสานมูลทรัพย์สิน”
-
ความซับซ้อนของรายได้: โรงแรมสร้างรายได้เป็นรายวัน อาคารสำนักงานได้ค่าเช่าเป็นรายเดือน ส่วนศูนย์การค้ามีทั้งค่าเช่าและส่วนแบ่งยอดขาย (Gross Turnover) นักประเมินทั่วไปที่ไม่ชำนาญอาจคำนวณสัดส่วนเหล่านี้ผิดพลาด ส่งผลให้ราคาประเมินคลาดเคลื่อนจนธนาคารปฏิเสธคำขอกู้
เช็คลิสต์ข้อที่ 1: ตรวจสอบการรับรองสถานะ RICS Regulated Firm
สิ่งแรกที่ต้องทำคือตรวจสอบว่าบริษัทประเมินแห่งนั้นมีสถานะเป็น RICS Regulated Firm หรือไม่
-
ต่างจากสมาชิกทั่วไปอย่างไร: การที่ตัวบุคคลเป็นสมาชิก RICS (MRICS/FRICS) นั้นดีในระดับหนึ่ง แต่การที่ “องค์กร” ได้รับการลงทะเบียนเป็น RICS Regulated Firm หมายความว่าบริษัทแห่งนั้นอยู่ภายใต้การตรวจสอบโครงสร้างจรรยาบรรณ มีประกันภัยความรับผิดชอบวิชาชีพ (Professional Indemnity Insurance) และใช้คู่มือเกณฑ์มาตรฐาน “Red Book” ในการทำรายงาน ซึ่งเป็นสิ่งที่ฝ่ายวิเคราะห์ความเสี่ยงของธนาคารพาณิชย์มองหาเป็นอันดับแรก
เช็คลิสต์ข้อที่ 2: ความเชี่ยวชาญในการใช้ระเบียบวิธี Income Approach แบบขั้นสูง
สำหรับโครงการมิกซ์ยูส วิธีการเปรียบเทียบราคาตลาด (Market Approach) แทบจะนำมาใช้เป็นเกณฑ์หลักไม่ได้ เพราะไม่มีทรัพย์สินใดในบริเวณใกล้เคียงที่เหมือนกันเป๊ะ
-
มองหาผู้เชี่ยวชาญด้าน DCF: คุณต้องเลือก บริษัทประเมิน มาตรฐาน RICS ที่มีความเชี่ยวชาญในการสร้างแบบจำลอง Discounted Cash Flow (DCF) หรือการคิดลดกระแสเงินสดขั้นสูง นักประเมินต้องสามารถคาดการณ์อัตราการเช่าพื้นที่ (Occupancy Rate) อัตราค่าเช่าเฉลี่ย (ADR/RevPAR สำหรับโรงแรม) และค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน (OPEX) ของแต่ละส่วนได้อย่างแม่นยำตลอดอายุโครงการ 10-20 ปี
เช็คลิสต์ข้อที่ 3: ความสามารถในการประเมินสิทธิการเช่า (Leasehold Valuation)
โครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ในกรุงเทพฯ หลายโครงการตั้งอยู่บนที่ดินเช่าระยะยาว (Leasehold) เช่น ที่ดินของทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ หรือที่ดินของรัฐบาล
-
สูตรคำนวณเฉพาะทาง: การประเมินมูลค่าสิทธิการเช่ามีความซับซ้อนสูงมาก เพราะมูลค่าจะลดลงเรื่อยๆ ตามระยะเวลาสัญญาเช่าที่เหลืออยู่ บริษัทประเมินที่คุณเลือกต้องมีสูตรการคำนวณที่แม่นยำตามมาตรฐานสากล เพื่อให้ธนาคารมั่นใจในมูลค่าหลักประกันที่แท้จริงในแต่ละช่วงเวลา
เช็คลิสต์ข้อที่ 4: การจัดทำรายงานเป็นภาษาสากลและได้รับการรับรองจาก ก.ล.ต.
หากโครงการของคุณมีการร่วมทุนกับต่างชาติ หรือต้องการกู้เงินจากธนาคารต่างประเทศ รายงานประเมินราคาต้องพร้อมใช้งานในระดับสากล
-
Bilingual & Compliance: บริษัทประเมินต้องสามารถจัดทำรายงานภาษาอังกฤษที่มีโครงสร้างตามมาตรฐานสากล (IVS) ได้อย่างสมบูรณ์ และที่สำคัญต้องได้รับการขึ้นทะเบียนกับสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ของไทย เพื่อรองรับการระดมทุนในรูปแบบกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ในอนาคต
เช็คลิสต์ข้อที่ 5: มีการผสานเกณฑ์ ESG ในการประเมินราคาอย่างเป็นรูปธรรม
ในปัจจุบัน สถาบันการเงินรายใหญ่มีมาตรการ “สินเชื่อสีเขียว” (Green Loan) ที่ให้ดอกเบี้ยอัตราพิเศษแก่โครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม
-
ความยั่งยืนช่วยเพิ่มมูลค่า: บริษัทประเมิน มาตรฐาน RICS ยุคใหม่จะนำปัจจัยด้าน ESG (Environmental, Social, and Governance) มาคำนวณด้วย หากโครงการมิกซ์ยูสของคุณได้มาตรฐานอาคารเขียว (เช่น LEED หรือ TREES) นักประเมินของ RICS จะสามารถสะท้อนมูลค่าที่เพิ่มขึ้นนี้ลงไปในรายงาน เพื่อให้คุณได้เงื่อนไขการกู้ยืมที่ดีที่สุดจากธนาคาร
Japan Valuers (Thailand) คือคำตอบที่ดีที่สุดของคุณ?
หากคุณกำลังมองหาพันธมิตรในการประเมินราคาโครงการมิกซ์ยูส บริษัท เจแปน แวลูเออร์ (ประเทศไทย) จำกัด คือตัวเลือกที่พร้อมตอบโจทย์ในทุกมิติ
เราเป็นบริษัทที่ควบคุมมาตรฐานโดย RICS (RICS Regulated Firm) มาอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2011 และได้รับการขึ้นทะเบียนเป็นบริษัทประเมินราคาในความเห็นชอบของสำนักงาน ก.ล.ต. ทีมงานของเรามีความเชี่ยวชาญขั้นสูงในการวิเคราะห์โครงการคอมเพล็กซ์ขนาดใหญ่ โดยนำ “ความละเอียดรอบคอบขั้นสูงสุดตามวิถีญี่ปุ่น (Kaizen)” มาผสานเข้ากับหลักการประเมินสากล รายงานของเราจึงมีความเป็นกลาง โปร่งใส ตรวจสอบได้ทุกสมมุติฐาน และได้รับการยอมรับจากเครดิตสถาบันการเงินชั้นนำทั้งไทยและต่างประเทศ ช่วยให้โครงการมิกซ์ยูสของคุณก้าวสู่ความสำเร็จได้อย่างมั่นคง
