ตลาดทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือกองทุน REITs (Real Estate Investment Trusts) ทั้งในประเทศไทยและประเทศญี่ปุ่น ถือเป็นเครื่องมือทางการเงินที่มีการเติบโตอย่างมั่นคงและดึงดูดเม็ดเงินลงทุนจากทั่วโลกได้อย่างมหาศาล เนื่องจากกองทุน REITs ต้องระดมทุนจากประชาชนและนักลงทุนสถาบันเพื่อไปซื้อสินทรัพย์ขนาดใหญ่ เช่น อาคารสำนักงาน โรงแรม คลังสินค้า หรือนิคมอุตสาหกรรม สิ่งที่สำคัญที่สุดที่จะเป็นตัวกำหนดความโปร่งใสและความน่าเชื่อถือของกองทุนคือ “มูลค่าของสินทรัพย์”
ด้วยเหตุนี้ ผู้จัดการกองทุน REITs ชั้นนำในไทยและญี่ปุ่นจึงมีความเข้มงวดอย่างยิ่งในการคัดเลือกผู้เชี่ยวชาญ และเจาะจงเลือกใช้ บริษัทประเมิน มาตรฐาน RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) เท่านั้นในการสอบทานราคา บทความนี้จะพาทุกท่านไปเจาะลึกในหลากหลายหัวข้อว่า เหตุใดมาตรฐานสากลนี้จึงเป็นกุญแจสำคัญที่เชื่อมโยงความเชื่อมั่นระหว่างสองประเทศ
บริบทของกองทุน REITs ในไทยและญี่ปุ่น: ความเหมือนบนความต่าง
กองทุน J-REIT ของประเทศญี่ปุ่นถือเป็นตลาดระดับแนวหน้าของเอเชียที่มีความสลับซับซ้อนและมีมูลค่าตลาดสูงมาก ขณะที่กองทุน REIT ในประเทศไทยก็กำลังขยายตัวอย่างรวดเร็วและเปิดรับสินทรัพย์ประเภทใหม่ๆ อย่างต่อเนื่อง
แม้จะอยู่คนละประเทศ แต่สิ่งที่ผู้กำกับดูแลตลาดทุนของทั้งไทยและญี่ปุ่นต้องการเหมือนกัน 100% คือ รายงานประเมินราคาหลักทรัพย์ที่มี “ความเป็นสากล” เพื่อให้นักลงทุนต่างชาติสามารถอ่านงบการเงินและเปรียบเทียบผลตอบแทน (Yield) ได้บนบรรทัดฐานเดียวกัน
รู้จัก มาตรฐาน RICS: บรรทัดฐานระดับโลกที่ไร้พรมแดน
มาตรฐาน RICS คือกรอบการทำงานด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีต้นกำเนิดจากประเทศอังกฤษ โดยมีคู่มือ “Red Book” เป็นกฎเหล็กในการทำงาน ซึ่งเนื้อหาได้รับการรับรองให้สอดคล้องกับมาตรฐานการประเมินมูลค่าทรัพย์สินสากล (International Valuation Standards: IVS)
เมื่อกองทุน REITs เลือกใช้ บริษัทประเมิน มาตรฐาน RICS รายงานที่ได้จึงเปรียบเสมือนพาสปอร์ตสากล ที่ผู้จัดการกองทุนในโตเกียวและกรุงเทพฯ สามารถใช้สื่อสารกับนักลงทุนทั่วโลกได้อย่างเป็นระบบ ทลายกำแพงเรื่องความแตกต่างทางภาษาและเกณฑ์ท้องถิ่นลงได้อย่างสิ้นเชิง
จรรยาบรรณที่เข้มงวด: ป้องกันการปั่นราคาเพื่อรักษาผลประโยชน์นักลงทุน
กองทุน REITs มีหน้าที่ต้องรักษาผลประโยชน์ของสิทธิผู้ถือหน่วยลงทุน การประเมินราคาสินทรัพย์ที่สูงเกินจริง (Overvaluation) เพื่อให้กองทุนเข้าซื้อทรัพย์สินในราคาแพง จะส่งผลกระทบให้เงินปันผลของนักลงทุนลดลง
RICS มีบทลงโทษและเกณฑ์การควบคุมที่เด็ดขาดในเรื่องผลประโยชน์ทับซ้อน นักประเมินของ RICS จะต้องเป็นอิสระอย่างแท้จริง ไม่ทำหน้าที่เป็นนายหน้าในดีลนั้นๆ และการคิดค่าวิชาชีพจะต้องเป็นอัตราคงที่ตามความยากง่ายของงาน ไม่ผูกติดกับมูลค่าทรัพย์สิน ธนาคารและนักลงทุนจึงมั่นใจได้ว่าราคาที่ปรากฏในรายงานคือราคาตลาดที่ยุติธรรม
ความเชี่ยวชาญในวิธีคำนวณขั้นสูง (Income Approach & DCF)
สินทรัพย์ที่กองทุน REITs เข้าไปลงทุนล้วนเป็นสินทรัพย์ที่มุ่งเน้นการสร้างรายได้ในระยะยาว บริษัทประเมินราคาจึงต้องมีความเชี่ยวชาญในวิธีกระแสเงินสดคิดลด หรือ Discounted Cash Flow (DCF)
นักประเมินมาตรฐาน RICS จะได้รับการฝึกฝนให้วิเคราะห์ลึกไปถึงอัตราการเช่าพื้นที่ (Occupancy Rate) แนวโน้มการปรับขึ้นค่าเช่าในอนาคต พฤติกรรมผู้บริโภค รวมถึงการคาดการณ์ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาอาคาร (CAPEX) อย่างสมเหตุสมผล ทำให้แบบจำลองทางการเงินของกองทุน REITs มีความแม่นยำสูง
การยอมรับจากผู้สอบบัญชีระดับโลกกลุ่ม Big 4
ในแต่ละปี กองทุน REITs จะต้องถูกตรวจสอบงบการเงินและมูลค่าสินทรัพย์โดยบริษัทผู้ตรวจสอบบัญชีชั้นนำระดับโลก (เช่น PwC, Deloitte, EY, KPMG)
หากรายงานประเมินราคาจัดทำขึ้นโดย บริษัทประเมิน มาตรฐาน RICS ผู้สอบบัญชีเหล่านี้จะสามารถสอบทานและยอมรับตัวเลขมูลค่ายุติธรรม (Fair Value) ได้อย่างรวดเร็ว เนื่องจากระเบียบวิธีของ RICS ถูกออกแบบมาให้สอดคล้องกับมาตรฐานการรายงานทางการเงินระหว่างประเทศ (IFRS) อยู่แล้ว ช่วยประหยัดเวลาและค่าใช้จ่ายในการตรวจสอบบัญชีประจำปีได้อย่างมหาศาล
ตอบรับมาตรการความยั่งยืน เกณฑ์ ESG ในปี 2026
ปัจจุบัน กองทุน REITs ทั้งในไทยและญี่ปุ่นต่างมุ่งเน้นการลงทุนใน “อาคารสีเขียว” (Green Building) มาตรฐาน RICS ได้บรรจุเกณฑ์ ESG (Environmental, Social, and Governance) เข้าไปในกระบวนการประเมินราคาอย่างเป็นรูปธรรม
นักประเมินจะวิเคราะห์ว่าสินทรัพย์นั้นๆ มีความเสี่ยงด้านสิ่งแวดล้อมหรือไม่ มีระบบประหยัดพลังงานที่ช่วยลดต้นทุนการดำเนินงานอย่างไร ข้อมูลเหล่านี้จะถูกแปลงออกมาเป็นมูลค่าทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้น ซึ่งตอบโจทย์กองทุนระดับโลกที่เน้นลงทุนในสินทรัพย์ที่ยั่งยืนเท่านั้น
สำนักงาน ก.ล.ต. และความเชื่อมั่นในตลาดทุนไทย
สำหรับประเทศไทย สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) กำหนดให้การจัดตั้งหรือการเพิ่มทุนของ REITs ต้องใช้บริษัทประเมินราคาที่ได้รับความเห็นชอบและมีมาตรฐานการควบคุมภายในที่มีคุณภาพ
การเลือกบริษัทประเมินที่ควบรวมทั้งการรับรองจาก ก.ล.ต. และมาตรฐาน RICS จึงเป็นการรับประกันว่า กระบวนการอนุมัติเอกสารและชี้แจงต่อหน่วยงานกำกับดูแลจะเป็นไปอย่างราบรื่นและรวดเร็ว
Japan Valuers (Thailand) สะพานเชื่อมการลงทุน REITs ไทย-ญี่ปุ่น
หากคุณกำลังมองหาบริษัทประเมินราคาเพื่อรองรับการเติบโตของกองทุน REITs บริษัท เจแปน แวลูเออร์ (ประเทศไทย) จำกัด คือพันธมิตรที่พร้อมตอบโจทย์นี้ได้อย่างสมบูรณ์แบบ
เราเป็นบริษัทประเมินราคาอิสระที่ได้รับสถานะ RICS Regulated Firm มาอย่างยาวนานตั้งแต่ปี 2011 และได้รับการขึ้นทะเบียนในความเห็นชอบของสำนักงาน ก.ล.ต. ด้วยจุดแข็งในการผสมผสาน “ความละเอียดรอบคอบขั้นสูงสุดตามแบบแผนญี่ปุ่น (Kaizen)” ร่วมกับความเชี่ยวชาญในกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทย รายงานทวิภาษา (Bilingual) และภาษาญี่ปุ่นของเราจึงเป็นที่ยอมรับและได้รับความไว้วางใจจากผู้จัดการกองทุน REITs ทั้งในประเทศไทยและประเทศญี่ปุ่น ช่วยให้ทุกการระดมทุนและการโอนย้ายสินทรัพย์ข้ามแดนเป็นไปอย่างมั่นคง โปร่งใส และปลอดภัยที่สุด
