เพิ่มความเชื่อมั่นให้นักลงทุนต่างชาติ ด้วยรายงานประเมินทรัพย์สินจาก บริษัทประเมิน มาตรฐาน RICS | Japan Valuers (Thailand)

ประเทศไทยยังคงเป็นหมุดหมายสำคัญของเม็ดเงินลงทุนจากต่างประเทศ ไม่ว่าจะเป็นการเข้ามาขยายฐานการผลิตในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ของกลุ่มทุนอุตสาหกรรม หรือการเข้าซื้อกิจการอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงแรมและคอนโดมิเนียมหรูในกรุงเทพฯ และภูเก็ต ทว่า สิ่งที่เป็นความท้าทายสูงสุดของนักลงทุนข้ามชาติคือ “ความเสี่ยงในการคำนวณมูลค่าสินทรัพย์” เนื่องจากโครงสร้างราคา ข้อกฎหมาย และพฤติกรรมตลาดในไทยมีความแตกต่างจากประเทศบ้านเกิดของพวกเขา

เพื่อทลายกำแพงความเสี่ยงและสร้างความโปร่งใสในทุกข้อตกลง การเลือกใช้บริการจาก บริษัทประเมิน มาตรฐาน RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) จึงเป็นกุญแจดอกสำคัญที่ช่วยเปลี่ยนความกังวลให้เป็นความมั่นใจ บทความนี้จะพาทุกท่านไปเจาะลึกในหลากหลายหัวข้อที่เข้าใจง่าย ว่าเพราะเหตุใดรายงานมาตรฐานโลกฉบับนี้จึงสามารถครองใจนักลงทุนต่างชาติได้อย่างเบ็ดเสร็จ

ความท้าทายของนักลงทุนต่างชาติเมื่อต้องเผชิญกับราคาอสังหาริมทรัพย์ไทย

เมื่อนักลงทุนจากต่างประเทศต้องการเข้ามาลงทุนในไทย สิ่งที่ต้องเผชิญคือข้อมูลราคาอสังหาริมทรัพย์ที่มีความผันผวนสูง ราคาที่ประกาศขายตามสื่อออนไลน์มักเป็นราคาตั้งขาย (Asking Price) ที่ผ่านการบวกกำไรส่วนต่างไว้ล่วงหน้า ซึ่งไม่ใช่ราคาซื้อขายจริงในตลาด

หากนักลงทุนใช้ข้อมูลที่ไม่ผ่านการกรองทางวิชาการ ย่อมมีความเสี่ยงที่จะซื้อสินทรัพย์ในราคาที่แพงเกินจริง การมีผู้เชี่ยวชาญเข้ามาช่วยทำการสำรวจและสอบทาน จะช่วยคัดกรองข้อมูลดิบเหล่านั้นให้เหลือเพียงมูลค่าตลาดที่แท้จริง ซึ่งอ้างอิงจากหลักฐานทางสถิติและประวัติการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์จริงที่กรมที่ดินเท่านั้น

มาตรฐาน RICS ภาษาสากลทางการเงินที่ทั่วโลกอ่านเข้าใจตรงกัน

RICS คือองค์กรวิชาชีพชั้นนำระดับโลกด้านอสังหาริมทรัพย์จากประเทศอังกฤษ โดยมีคู่มือการทำงานที่เป็นมาตรฐานสูงสุดเรียกว่า “Red Book” ซึ่งเนื้อหาได้รับการรับรองให้สอดคล้องกับมาตรฐานการประเมินมูลค่าทรัพย์สินสากล (International Valuation Standards: IVS)

ความพิเศษของมาตรฐานนี้คือ รายงานประเมินราคาที่จัดทำขึ้นภายใต้หลักการของ RICS จะมีโครงสร้าง รูปแบบ และระเบียบวิธีวิเคราะห์ที่เป็นระบบสากล ไม่ว่าจะนำรายงานฉบับนี้ไปกางในห้องประชุมที่โตเกียว ลอนดอน หรือนิวยอร์ก บอร์ดบริหารและที่ปรึกษาทางการเงินของนักลงทุนต่างชาติจะสามารถทำความเข้าใจสมมุติฐานต่างๆ ได้ทันทีโดยไม่มีข้อเคลือบแคลง

กฎจรรยาบรรณเหล็กที่การันตีความเป็นกลาง 100%

สิ่งที่นักลงทุนต่างชาติหวาดกลัวที่สุดในการลงทุนข้ามแดนคือ “ข้อมูลที่เข้าข้างฝั่งผู้ขาย” มาตรฐาน RICS จึงมีกฎระเบียบที่เข้มงวดที่สุดในโลกเพื่อควบคุมความซื่อสัตย์ของนักวิชาชีพ

• ความเป็นอิสระอย่างแท้จริง: สมาชิกและบริษัทที่ได้รับการรับรองจาก RICS จะต้องไม่มีส่วนได้ส่วนเสียกับทรัพย์สินหรือดีลธุรกิจนั้นๆ

• โครงสร้างค่าธรรมเนียมที่เป็นธรรม: ค่าบริการของบริษัทประเมินราคา RICS จะต้องคิดเป็นอัตราคงที่ตามขอบเขตความยากง่ายของงานเท่านั้น ไม่สามารถคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ตามมูลค่าที่ประเมินได้ เพื่อป้องกันไม่ให้นักประเมินจงใจปั่นราคาให้สูงขึ้นเพื่อเรียกรับค่าจ้างที่มากขึ้น ความโปร่งใสนี้เองที่ทำให้นักลงทุนต่างชาติกล้าลงนามในสัญญา

การใช้ระเบียบวิธีวิเคราะห์ที่ตรงตามประเภทสินทรัพย์

นักลงทุนสถาบันต่างชาติไม่ได้มองอสังหาริมทรัพย์เป็นเพียงแค่สิ่งปลูกสร้าง แต่มองเป็นสินทรัพย์ที่สร้างผลตอบแทน บริษัทประเมิน มาตรฐาน RICS จึงเลือกใช้ระเบียบวิธีคำนวณขั้นสูงที่สอดรับกับมุมมองทางธุรกิจ

• วิธีคิดจากรายได้ (Income Approach): สำหรับโครงการโรงแรมหรืออาคารสำนักงาน นักประเมินจะสร้างแบบจำลองกระแสเงินสดคิดลด (Discounted Cash Flow: DCF) เพื่อแสดงมูลค่าปัจจุบันของรายได้ที่จะเกิดขึ้นในอนาคตอย่างแม่นยำ

• วิธีคิดจากต้นทุน (Cost Approach): สำหรับโรงงานหรือคลังสินค้าในเขต EEC นักประเมินจะแยกคำนวณราคาที่ดินตามกลไกตลาด และคำนวณค่าก่อสร้างอาคารใหม่หักลบด้วยค่าเสื่อมราคาทุกประเภท เช่น ค่าเสื่อมทางกายภาพ และค่าเสื่อมทางหน้าที่

ตอบโจทย์ความเชื่อมั่นระดับสากลด้วยการตรวจสอบเกณฑ์ ESG

ในโครงสร้างการลงทุนระดับโลกปัจจุบัน ปัจจัยด้าน ESG (Environmental, Social, and Governance) หรือความยั่งยืนด้านสิ่งแวดล้อมและสังคม ได้กลายเป็นเกณฑ์บังคับในการจัดสรรเงินทุน มาตรฐาน RICS เป็นผู้นำในการบรรจุข้อกำหนดนี้ลงในรายงานประเมินราคา

นักประเมินของ RICS จะทำการวิเคราะห์ว่าสินทรัพย์นั้นๆ มีความเสี่ยงจากภัยธรรมชาติหรือน้ำท่วมในอนาคตมากน้อยเพียงใด ตัวอาคารมีระบบประหยัดพลังงานที่ช่วยลดต้นทุนในระยะยาวหรือไม่ ข้อมูลเหล่านี้ช่วยให้นักลงทุนต่างชาติสามารถประเมินความคุ้มค่าและความเสี่ยงของโครงการได้อย่างรอบด้าน 360 องศา

สะดวกต่อการทำงานร่วมกับผู้ตรวจสอบบัญชีระดับโลก Big 4

เมื่อนักลงทุนต่างชาติเข้ามาจัดตั้งบริษัทหรือควบรวมกิจการ (M&A) ในประเทศไทย ต้องถูกตรวจสอบบัญชีโดยบริษัทระดับโลกกลุ่ม Big 4 (เช่น PwC, Deloitte, EY, KPMG) เพื่อนำงบการเงินไปรายงานต่อสำนักงานใหญ่ในต่างประเทศ

หากรายงานประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์จัดทำขึ้นโดยบริษัทประเมินที่เป็น RICS Regulated Firm ผู้ตรวจสอบบัญชีเหล่านี้จะยอมรับตัวเลขมูลค่ายุติธรรม (Fair Value) ในรายงานได้ในทันที เนื่องจากระเบียบวิธีคำนวณของ RICS เชื่อมโยงกับมาตรฐานการรายงานทางการเงินระหว่างประเทศ (IFRS) อยู่แล้ว ช่วยตัดความซับซ้อนและลดค่าใช้จ่ายซ้ำซ้อนได้อย่างมหาศาล

บทบาทการสนับสนุนการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินข้ามชาติ

บ่อยครั้งที่นักลงทุนต่างชาติใช้การระดมทุนในลักษณะสินเชื่อร่วม (Syndicated Loan) จากทั้งธนาคารไทยและธนาคารพาณิชย์ต่างประเทศ รายงานประเมินราคาที่เป็นสากลจึงเป็นสิ่งจำเป็น

ฝ่ายพิจารณาสินเชื่อของธนาคารชั้นนำ รวมถึงธนาคารต่างชาติ ต่างให้การยอมรับรายงานของ RICS เพราะช่วยลดภาระในการสอบทานความเสี่ยงภายในองค์กร และช่วยให้การคำนวณสัดส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV Ratio) เป็นไปอย่างถูกต้องและปลอดภัย

Japan Valuers (Thailand) พันธมิตรที่นักลงทุนข้ามชาติไว้วางใจ

สำหรับนักลงทุนต่างชาติที่ต้องการปักหมุดลงทุนในประเทศไทยอย่างปลอดภัย บริษัท เจแปน แวลูเออร์ (ประเทศไทย) จำกัด พร้อมทำหน้าที่เป็นที่ปรึกษาและผู้ประเมินราคาอิสระเคียงข้างคุณ

เราเป็นบริษัทประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับสถานะ RICS Regulated Firm มาอย่างยาวนานตั้งแต่ปี 2011 และได้รับการขึ้นทะเบียนในความเห็นชอบของสำนักงาน ก.ล.ต. ของไทย เราเชี่ยวชาญในการผสาน “ความละเอียดรอบคอบ ไร้ข้อผิดพลาดตามแบบแผนญี่ปุ่น (Kaizen)” เข้ากับมาตรฐานสากลของ RICS และความเข้าใจในกฎหมายผังเมืองและข้อกำหนดท้องถิ่นของไทยอย่างลึกซึ้ง เราพร้อมส่งมอบรายงานประเมินราคารูปแบบทวิภาษา (Bilingual) และภาษาญี่ปุ่นที่สมบูรณ์แบบ เพื่อช่วยให้ทุกการเจรจาธุรกิจและการลงทุนข้ามพรมแดนขับเคลื่อนไปด้วยความเชื่อมั่นและประสบความสำเร็จอย่างยั่งยืน