โครงการมิกซ์ยูสคือรูปแบบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่รวมการใช้ประโยชน์ที่ดินหลายประเภท เช่น ที่อยู่อาศัย, ค้าปลีก, สำนักงาน, โรงแรม เข้าด้วยกันอย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อสร้าง “เมืองในตัวเอง” ที่ผู้คนสามารถเข้าถึงสิ่งจำเป็นในชีวิตประจำวันได้สะดวก นี่คือโอกาสที่ ที่ปรึกษาอสังหา และนักลงทุน Real Estate ไม่ควรมองข้าม โดยช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ในตลาด กทม.-ปริมณฑลมีการก่อสร้างโครงการรวมกว่า 23.71 ล้าน ตร.ม. ซึ่งเพิ่มขึ้น 1.42% จากช่วงก่อนหน้าและคาดว่าจะมีพื้นที่อาคารรวมเพิ่มขึ้นอีกกว่า 5.47 ล้าน ตร.ม. ในช่วงปี 2568-2572 บ่งชี้ถึงศักยภาพการลงทุนในระยะกลางถึงยาว
5 จุดเด่นหลักที่ทำให้โครงการมิกซ์ยูสโดนใจคนยุคใหม่
ความสำเร็จของโครงการประเภทนี้มาจากการตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ที่เร่งรีบและต้องการความสมดุลในชีวิตได้อย่างลงตัว ผ่านจุดเด่นสำคัญดังนี้:
1.ความครบครันในที่เดียว: การรวมฟังก์ชันสำคัญ ทั้งการทำงาน การพักผ่อน และการจับจ่ายใช้สอยไว้ในอาณาเขตเดียวกัน ช่วยลดความจำเป็นในการเดินทางข้ามเมือง
2.ทำเลศักยภาพสูง: โครงการเหล่านี้มักถูกพัฒนาในเขตธุรกิจหลัก CBD หรือทำเลที่มีศักยภาพสูง ทำให้พื้นที่โดยรอบยกระดับขึ้นเป็นศูนย์กลางทางเศรษฐกิจและการจ้างงาน
3.การประหยัดเวลาและค่าใช้จ่าย: การลดระยะทางและเวลาในการเดินทางประจำวัน ถือเป็นสวัสดิการที่มีมูลค่าสูงสำหรับคนทำงานในปัจจุบัน ซึ่งส่งผลดีต่อค่าใช้จ่ายด้านการเดินทางและเพิ่มเวลาส่วนตัว
4.ความปลอดภัยและเทคโนโลยี: เพื่อรองรับผู้อยู่อาศัยระดับบน โครงการมิกซ์ยูสจึงมักมาพร้อมกับระบบรักษาความปลอดภัยที่เข้มงวดตลอด 24 ชั่วโมงและมีการนำเทคโนโลยีด้านอสังหาริมทรัพย์และระบบบ้านอัจฉริยะมาประยุกต์ใช้เพื่อเพิ่มความสะดวกสบาย
5.มูลค่าเพิ่มในระยะยาว: การตั้งอยู่ในทำเลที่มีการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง ทำให้สินทรัพย์ในโครงการมีศักยภาพในการเพิ่มมูลค่าที่สูงขึ้น และมีความน่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสในการปล่อยเช่าที่ดี
5 ทำเลทองที่ความต้องการซื้อ-เช่า พุ่งแรง (ก.ค. – ส.ค. 2568)
การสำรวจความต้องการซื้อ-เช่ารายเดือน (MoM) ใกล้โครงการมิกซ์ยูสในกรุงเทพมหานคร เผยให้เห็นถึงย่านที่มี “ความร้อนแรง” ในการตอบรับจากตลาดอย่างชัดเจน โดยมีทำเลที่โดดเด่นดังต่อไปนี้:
1.ความต้องการซื้อ-เช่า โดยรวมเติบโตสูงสุด
- แขวงคลองตันเหนือ เขตวัฒนา: เติบโตสูงสุดที่ 13.3% MoM ทำเลนี้เป็นที่ตั้งของโครงการระดับไฮเอนด์ เช่น The Strand Thonglor, Marché Thonglor และ EMQuartierซึ่งสะท้อนถึงความต้องการพื้นที่ในย่านทองหล่อที่ยังคงแข็งแกร่ง
- แขวงคลองตัน เขตคลองเตย: เติบโตที่ 12.8% MoM พื้นที่นี้เป็นที่ตั้งของโครงการขนาดใหญ่ที่มีองค์ประกอบครบครันอย่าง Exchange Tower, Emporium, และ Emsphere ซึ่งเป็นศูนย์กลางธุรกิจที่สำคัญ
- แขวงคลองเตยเหนือ เขตวัฒนา: เติบโตที่ 10.1% MoM ในเขตนี้มีโครงการมิกซ์ยูสที่น่าสนใจ เช่น Terminal 21 Asok ซึ่งยืนยันถึงความแข็งแกร่งของย่านเศรษฐกิจในพื้นที่เขตวัฒนาโดยรวม
- แขวงสีลม เขตบางรัก: เติบโตที่ 7.7% MoM ในทำเลเป็นย่านศูนย์กลาง CBD แบบดั้งเดิมที่มีราคาสูงที่สุดแห่งหนึ่งของประเทศ และมีโครงการมิกซ์ยูสขนาดหญ่หลายแหล่ง เช่น King Power Mahanakhon, Park Silom และ Dusit Central Park
- แขวงจอมพล เขตจตุจักร: เติบโตที่ 7.2% MoM เป็นทำเลศูนย์คมนาคมพหลโยธินและเป็นจุดที่สามารถเชื่อมต่อการเดินทางหลายรูปแบบ มีโครงการน่าสนใจอย่าง BTS Visionary Park
2.ความต้องการ “ซื้อ” เติบโตสูงสุด
แขวงสมเด็จเจ้าพระยา เขตคลองสาน: คว้าแชมป์ด้วยอัตราการเติบโตถึง 28.1% MoM การเติบโตอย่างก้าวกระโดดนี้มีปัจจัยหลักมาจากการเป็นทำเลริมแม่น้ำเจ้าพระยา และมีแลนด์มาร์กใหญ่อย่าง ICONSIAM เป็นแม่เหล็กดึงดูดทั้งผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยและนักลงทุนที่มองเห็นศักยภาพของย่านฝั่งธนบุรี
3.ความต้องการ “เช่า” เติบโตสูงสุด
แขวงคลองตันเหนือ เขตวัฒนา: ครองใจผู้เช่าด้วยอัตราการเติบโต 15.2% MoM ความต้องการเช่าสูงในย่านนี้บ่งชี้ว่ากลุ่มผู้เช่าส่วนใหญ่อาจเป็นกลุ่มคนทำงานระดับผู้บริหาร หรือชาวต่างชาติที่ต้องการความสะดวกในการเดินทางเข้าสู่ CBD ต่างๆ ได้อย่างรวดเร็ว
การวิเคราะห์เจาะลึก: ทำไมดีมานด์จึงพุ่งในทำเลเหล่านี้?
- ย่านพร้อม (ทำเลที่มีโครงสร้างพื้นฐานดีแล้ว): โครงการ Mixed-Use มักตั้งอยู่ในทำเลที่มีระบบขนส่งมวลชนและสิ่งอำนวยความสะดวกเดิมที่แข็งแกร่งอยู่แล้ว เช่น ทองหล่อ เพื่อ “เติมเต็ม” ฟังก์ชันให้สมบูรณ์ขึ้น ไม่ใช่การสร้างใหม่ทั้งหมด
- การยกระดับพื้นที่ มี Mega-Project: โครงการขนาดใหญ่ เช่น ในสีลมและคลองสาน ช่วย “ยกระดับมูลค่าและภาพลักษณ์” ของทำเลเดิมให้เป็นสากล ดึงดูดผู้บริโภคกำลังซื้อสูงและบริษัทข้ามชาติ
- ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายเฉพาะ: ความต้องการเช่าสูงขึ้น โดยเฉพาะทองหล่อ เพราะ Mixed-Use ตอบโจทย์ความสะดวก ความปลอดภัยและประสบการณ์ที่ครบวงจรของชาวต่างชาติและคนรุ่นใหม่
- ภาวะ Supply & Demand ในตลาดเช่า: แม้มีคอนโดเยอะ แต่ห้องที่อยู่ใน Mixed-Use ถือเป็น “Supply คุณภาพพรีเมียม” ที่มีจำกัด แต่มีความต้องการสูงจากผู้เช่าที่ยอมจ่ายแพงเพื่อความสะดวกสบายเหนือกว่า ทำให้เกิดภาวะความต้องการเช่าพุ่งสูงในย่าน CBD หลัก
โครงการมิกซ์ยูสกลายเป็นทิศทางหลักของ Real Estate ไทย โดยคาดการณ์พื้นที่อาคารรวมจะเพิ่มขึ้นกว่า 5.47 ล้าน ตร.ม. ในช่วงปี 2568-2572 เนื่องจากตอบโจทย์ผู้บริโภคที่ต้องการ “ไลฟ์สไตล์ครบวงจร” อนาคตจะเน้นความยั่งยืน การบูรณาการเทคโนโลยีขั้นสูง และการบริหารจัดการชุมชนที่ซับซ้อน ซึ่งเปลี่ยนมุมมองผู้ซื้อจากการ “ซื้อบ้าน” เป็นการ “ซื้อคุณภาพชีวิตที่ประหยัดเวลา” ซึ่งให้ทั้งผลตอบแทนทางการเงินและคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้นตามคำแนะนำของที่ปรึกษาอสังหา.
ขอบคุณข้อมูลจาก: Bangkokbiznews, DDproperty, REIC
