ในการดำเนินธุรกรรมทางการเงินและยุทธศาสตร์ระดับองค์กรปัจจุบัน การขับเคลื่อนกลยุทธ์ไม่ว่าจะเป็นการยื่นขอวงเงินสินเชื่อเพื่อขยายกำลังการผลิต (Commercial Loan) การจัดทำโครงสร้างงบการเงินประจำปีเพื่อส่งมอบให้แก่ผู้สอบบัญชี (Statutory Financial Auditing) หรือการเตรียมตัวเข้าสู่กระบวนการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) สิ่งหนึ่งที่เป็นองค์ประกอบสำคัญและปฏิเสธไม่ได้คือ “การประเมินมูลค่าหลักประกันและสินทรัพย์ถาวรอย่างเป็นระบบ” โดยเฉพาะสินทรัพย์ประเภทที่ดิน อาคารโรงงาน โครงสร้างคลังสินค้า และเครื่องจักรกลหนักเฉพาะทาง ซึ่งเป็นสินทรัพย์กลุ่มที่มีมูลค่าสูงที่สุดและมีความซับซ้อนเชิงวิศวกรรมสูงมากในองค์กรธุรกิจ
ทว่า ปัญหาใหญ่ที่ผู้ประกอบการและคณะกรรมการบริหารหลายองค์กรมักมองข้ามไปคือ “ไม่ใช่ทุกบริษัทประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ในท้องตลาดจะได้รับการยอมรับจากหน่วยงานทางการเงินระดับสากล” หากคุณเลือกบริษัทประเมินราคาที่ไม่มีคุณสมบัติรองรับที่เพียงพอ รายงานฉบับนั้นอาจถูกปฏิเสธจากสถาบันการเงิน หรือถูกผู้ตรวจสอบบัญชีกลุ่ม Big 4 ติติงและปฏิเสธการลงบันทึกมูลค่ายุติธรรม จนทำให้องค์กรต้องเสียเวลา เสียโอกาสทางธุรกิจ และเสียเงินซ้ำสองโดยใช่เหตุ
บริษัท เจแปน แวลูเออร์ (ประเทศไทย) จำกัด (Japan Valuers) ในฐานะที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์และผู้เชี่ยวชาญด้านการประเมินมูลค่าทรัพย์สินอุตสาหกรรมระดับสากล จะมาเผยหลักเกณฑ์และปัจจัยสำคัญเชิงลึกในการเลือกคู่คิดวิชาชีพ เพื่อให้คุณมั่นใจได้ว่ารายงานการ ประเมินราคาโรงงาน ของคุณจะผ่านฉลุยในทุกสถาบันการเงินและหน่วยงานกำกับดูแล
4 เกณฑ์วิเคราะห์เชิงลึกในการเลือกบริษัทประเมินราคาโรงงานระดับมืออาชีพ
การันตีความเที่ยงตรงของตัวเลขและลดความเสี่ยงในการถูกปฏิเสธดีลสำคัญ ด้วยการตรวจสอบคุณสมบัติขั้นสูงของบริษัทผู้ประเมินราคาตามเกณฑ์มาตรฐานสากลดังต่อไปนี้:
1. การรับรองและสิทธิ์การขึ้นทะเบียนจากหน่วยงานกำกับดูแลระดับประเทศ (Official Accreditations)
นี่คือประตูด่านแรกและเป็นข้อกำหนดทางกฎหมายที่สำคัญที่สุด บริษัทประเมินราคาที่จะสามารถส่งมอบรายงานให้ธนาคารพาณิชย์และผู้สอบบัญชีนำไปใช้งานต่อได้ จะต้องเป็นนิติบุคคลที่อยู่ในรายชื่อที่ได้รับความเห็นชอบจากหน่วยงานกำกับดูแลหลักของรัฐบาลอย่างเป็นทางการ
-
สำนักงาน ก.ล.ต. (กลต.): สำหรับบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (Public Company) หรือบริษัทจำกัดที่กำลังอยู่ในกระบวนการเตรียมตัวทำ IPO เพื่อระดมทุน ความเห็นชอบจากสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ถือเป็นกฎเหล็กและเป็นไฟลท์บังคับที่ขาดไม่ได้อย่างเด็ดขาด
-
สมาคมวิชาชีพในประเทศ: บริษัทประเมินจะต้องเป็นสมาชิกวิชาชีพประเภทนิติบุคคลของสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย (VAT) และสมาคมนักประเมินราคาอิสระไทย (IAA) ซึ่งเป็นสองสถาบันหลักที่ทำหน้าที่ควบคุมจรรยาบรรณ มาตรฐานการปฏิบัติงาน และหลักเกณฑ์การประเมินมูลค่าทรัพย์สินในประเทศไทย (Thai Valuation Standards)
2. การขับเคลื่อนด้วยมาตรฐานสากลระดับโลกที่ผู้สอบบัญชี Big 4 ให้การยอมรับ (Global Valuation Standards)
หากองค์กรของคุณเป็นบริษัทข้ามชาติ (Multinational Corporation: MNC) หรือต้องทำงานร่วมกับผู้ตรวจสอบบัญชีระดับโลกในกลุ่ม Big 4 (ได้แก่ PwC, Deloitte, EY และ KPMG) รายงานการประเมินราคาจะใช้วิธีการคำนวณตามใจชอบไม่ได้ แต่ต้องจัดทำขึ้นตามกรอบมาตรฐานสากลอย่าง International Valuation Standards (IVS) * มาตรฐานสูงสุดระดับ RICS: อีกหนึ่งจุดแข็งสำคัญที่เป็นดัชนีชี้วัดความยอมรับในระดับสากลคือ การได้รับการรับรองมาตรฐานจาก RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) ซึ่งเป็นองค์กรวิชาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์และสินทรัพย์ระดับโลกจากประเทศอังกฤษ รายงานประเมินราคาที่ถูกกำกับและเซ็นรับรองด้วยผู้เชี่ยวชาญมาตรฐาน RICS จะมีระเบียบการวิจัยตลาด การเก็บข้อมูล และหลักการคำนวณทางการเงินที่รัดกุม แม่นยำ มีความโปร่งใสสูง จนผู้สอบบัญชีข้ามชาติยอมรับใน “มูลค่ายุติธรรม” (Fair Value) โดยไม่มีข้อโต้แย้งในรายงานงบการเงิน
3. ทีมงานที่มีความเชี่ยวชาญเฉพาะทางด้าน “เครื่องจักรและงานระบบวิศวกรรม” (Machinery Expertise)
การประเมินราคาเพื่อโรงงานอุตสาหกรรมมีความแตกต่างจากการประเมินบ้านจัดสรรหรือที่ดินเปล่าอย่างสิ้นเชิง เนื่องจากคุณค่าแฝงส่วนใหญ่ไม่ได้จบอยู่แค่โครงสร้างตึกคอนกรีตหรือผนังอาคาร แต่คุณค่าที่แท้จริงมักผูกติดอยู่กับสายการผลิต เทคโนโลยีของเครื่องจักร และระบบวิศวกรรมประกอบอาคารเฉพาะทาง (Mechanical & Electrical: M&E Systems) บริษัทประเมินราคาที่ได้มาตรฐานทองคำจะต้องมี “นักประเมินราคาชั้นวิชาชีพที่เชี่ยวชาญด้านเครื่องจักรโดยตรง” และมีวิศวกรโรงงานร่วมลงพื้นที่สำรวจ เพื่อให้สามารถแกะรอยประวัติทางเทคนิคจากทะเบียนทรัพย์สินถาวร (Fixed Asset Register) ของบริษัทได้อย่างแม่นยำ สามารถคำนวณต้นทุนการจัดหาและทดแทนใหม่ในตลาดปัจจุบัน (Replacement Cost New: RCN) ตลอดจนประเมินค่าเสื่อมราคาทางกายภาพ (Physical) และค่าเสื่อมราคาทางหน้าที่หรือเทคโนโลยีที่ล้าสมัย (Functional Obsolescence) ได้ตรงตามความเป็นจริงของแต่ละกลุ่มอุตสาหกรรม
4. กระบวนการตรวจสอบหน้างานจริงและหลักการปราศจากผลประโยชน์ทับซ้อน (Independence & Due Diligence)
ความเป็นกลางและความเป็นอิสระ (Independence) คือหัวใจสูงสุดของวิชาชีพนักประเมินราคา บริษัทประเมินที่ดีต้องทำหน้าที่เป็นบุคคลที่สาม (Third Party) ที่ไม่มีส่วนได้ส่วนเสียในดีลธุรกิจนั้นๆ อย่างแท้จริง มีกระบวนการทำ Due Diligence ที่เข้มงวด โดยต้องลงพื้นที่สำรวจและรังวัดภาคสนามจริง (Site Inspection) ตรวจนับ ตรวจเช็กสภาพการทำงาน และติดป้ายรหัสทรัพย์สิน (Asset Tagging) ทุกชิ้น ไม่ใช่การนั่งประเมินราคาอยู่บนโต๊ะทำงานโดยใช้เพียงแค่รูปภาพ และต้องสามารถจัดทำรายงานที่มีความละเอียดสูงในรูปแบบทวิภาษา (Bilingual: ภาษาไทยและภาษาอังกฤษ) หรือภาษาญี่ปุ่น เพื่อรองรับการตรวจสอบจากคณะกรรมการบริหารชาวต่างชาติ กลุ่มทุนข้ามชาติ หรือสถาบันการเงินในต่างประเทศได้อย่างสมบูรณ์แบบ
ทำไม เจแปน แวลูเออร์ (ประเทศไทย) คือพันธมิตรที่ตอบโจทย์ที่สุดสำหรับองค์กรคุณ?
บริษัท เจแปน แวลูเออร์ (ประเทศไทย) จำกัด คือตัวแทนของความแม่นยำทางตัวเลขและมาตรฐานการทำงานอันเข้มงวด โปร่งใส ตรวจสอบได้ในทุกขั้นตอนตามแบบฉบับญี่ปุ่น (Kaizen) ที่นำมาผสานเข้ากับระเบียบวิธีประเมินราคาสากลที่ทั่วโลกยอมรับ
-
ใบเบิกทางและความน่าเชื่อถือระดับสูงสุด: เราได้รับรองมาตรฐานควบคุมโดย RICS มาอย่างยาวนานนับตั้งแต่ปี 2011 และเป็นบริษัทประเมินราคาที่ได้รับความเห็นชอบและอยู่ในบัญชีรายชื่อของสำนักงาน ก.ล.ต. ของประเทศไทยอย่างเป็นทางการ
-
เข้าใจบริบทและข้อจำกัดของภาคอุตสาหกรรมอย่างลึกซึ้ง: ทีมงานของเรามีความเชี่ยวชาญและประสบการณ์ขั้นสูงในการประเมินราคาโรงงานขนาดใหญ่ คลังสินค้าอัจฉริยะ และเครื่องจักรกลที่ซับซ้อนในทุกกลุ่มอุตสาหกรรม ทั้งในเขตกรุงเทพฯ ปริมณฑล และพื้นที่ยุทธศาสตร์หลักของประเทศอย่างทำเลนิคมอุตสาหกรรมในเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC)
-
รายงานที่พร้อมรองรับการตรวจสอบจากทุกหน่วยงาน: เล่มรายงานประเมินมูลค่าทรัพย์สินของ Japan Valuers ถูกจัดทำขึ้นอย่างเป็นระบบ มีบทวิเคราะห์สภาวะตลาด มีหลักฐานข้อมูลเปรียบเทียบ และสูตรคำนวณทางการเงิน (เช่น Cost Approach และ Income Approach) รองรับอย่างชัดเจนและหนาแน่น พร้อมสำหรับส่งมอบให้แก่ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ, กรมสรรพากร, และผู้ตรวจสอบบัญชีระดับท็อปนำไปใช้งานต่อเพื่อขับเคลื่อนธุรกรรมทางธุรกิจของคุณได้อย่างไร้กังวลและราบรื่นที่สุด
การเลือกบริษัทประเมินที่ถูกต้อง คือจุดเริ่มต้นของดีลที่ประสบความสำเร็จ
การตัดสินใจเลือกบริษัท ประเมินราคาโรงงาน ไม่ใช่เรื่องของการเปรียบเทียบราคาค่าบริการที่ถูกที่สุดในตลาด แต่คือการเลือกพันธมิตรทางวิชาชีพที่มี “ใบเบิกทาง” ทางกฎหมายและมีมาตรฐานความน่าเชื่อถือที่สถาบันการเงินยอมรับอย่างเด็ดขาด การลงทุนเลือกบริษัทประเมินที่มีมาตรฐานระดับสากลอย่าง Japan Valuers จะช่วยคุ้มครองเงินทุนขององค์กร ลดระยะเวลาในกระบวนการพิจารณาอนุมัติวงเงินสินเชื่อของสถาบันการเงิน สร้างความเชื่อมั่นให้แก่ผู้ถือหุ้น และสร้างความโปร่งใสในงบการเงิน เพื่อนำพาองค์กรของคุณก้าวไปข้างหน้าและเติบโตได้อย่างมั่นคงและยั่งยืนที่สุด
