ข้อควรระวัง ประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ตาม พ.ร.บ. หลักประกันทางธุรกิจ สำหรับ SME ไทย | Japan Valuers (Thailand)

สิงหาคม 29, 2569

การเข้าถึงแหล่งเงินทุน ถือเป็นหัวใจสำคัญในการขับเคลื่อน  และขยายธุรกิจสำหรับผู้ประกอบการขนาดกลาง และขนาดย่อม (SME) ในประเทศไทย อย่างไรก็ตาม ข้อจำกัดหลักที่ SME มักต้องเผชิญในอดีต คือการขาดแคลนอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดิน หรืออาคาร เพื่อนำมาใช้เป็นหลักประกันในการขอสินเชื่อ กับสถาบันการเงิน การประกาศใช้ พระราชบัญญัติหลักประกันทางธุรกิจ พ.ศ. 2559 จึงเข้ามาเป็นเครื่องมือทางกฎหมายที่ช่วยทลายข้อจำกัดดังกล่าว โดยเปิดโอกาสให้ผู้ประกอบการสามารถนำทรัพย์สินที่มีมูลค่าทางธุรกิจอื่นๆ มาแปลงเป็นทุน  และใช้เป็นหลักประกันการชำระหนี้ได้  โดยไม่ต้องส่งมอบทรัพย์สิน

แม้ว่า พ.ร.บ. ฉบับนี้จะสร้างโอกาสมหาศาล แต่ในฝั่งของการปฏิบัติจริง กระบวนการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน  กลับมีความซับซ้อนอย่างมาก หากผู้ประกอบการขาดความรู้ความเข้าใจเกี่ยวกับ ข้อควรระวัง ประเมินมูลค่าทรัพย์สิน หลักประกันทางธุรกิจ ก็อาจส่งผลให้การยื่นขอสินเชื่อถูกปฏิเสธ ได้รับวงเงินประเมินที่ต่ำกว่าความเป็นจริง หรือเกิดข้อพิพาททางกฎหมาย  และภาระทางภาษีตามมาในภายหลัง บทความนี้จะเจาะลึกทุกประเด็นความเสี่ยงที่ SME ไทยต้องรู้ พร้อมแนวทางการประเมินราคาตามมาตรฐานสากล  เพื่อการขอสินเชื่ออย่างปลอดภัย

ทำความเข้าใจ พ.ร.บ. หลักประกันทางธุรกิจ และประเภททรัพย์สินที่นำมาใช้ได้

พ.ร.บ. หลักประกันทางธุรกิจ พ.ศ. 2559 อนุญาตให้นำทรัพย์สิน  ที่ใช้ในการประกอบธุรกิจมาจดทะเบียนเป็นหลักประกันได้ โดยที่ผู้ประกอบการยังคงสามารถครอบครอง  และใช้ทรัพย์สินนั้นในการดำเนินธุรกิจต่อไปได้ ซึ่งประเภททรัพย์สินที่กฎหมายรองรับ แบ่งออกเป็น 6 หมวดหลัก ได้แก่:

  • กิจการ: การนำมูลค่ารวมของกิจการ ทั้งสินทรัพย์ที่มีตัวตน สินทรัพย์ไม่มีตัวตน  และโอกาสในการสร้างรายได้อนาคตมาเป็นหลักประกัน

  • สิทธิเรียกร้อง: สิทธิในการรับชำระเงิน เช่น บัญชีเงินฝากธนาคาร สิทธิการรับเงินตามสัญญาซื้อขาย สิทธิการเช่า หรือสิทธิในสัญญาบริการ

  • สังหาริมทรัพย์ที่ใช้ในการประกอบธุรกิจ: สินทรัพย์หมุนเวียนและสินทรัพย์ถาวร เช่น เครื่องจักร อุปกรณ์ สินค้าคงคลัง วัตถุดิบ และยานพาหนะ

  • อสังหาริมทรัพย์: ในกรณีที่ผู้ประกอบการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เช่น โครงการจัดสรรที่ดิน อาคารชุด หรือสิ่งปลูกสร้างเพื่อการค้า

  • ทรัพย์สินทางปัญญา: สินทรัพย์ไม่มีตัวตนที่มีมูลค่าทางเศรษฐกิจ เช่น เครื่องหมายการค้า ลิขสิทธิ์ สิทธิบัตร และสิทธิในแบบผลิตภัณฑ์

  • ไม้ยืนต้นที่มีมูลค่าทางเศรษฐกิจ: ไม้เศรษฐกิจตามรายการที่กฎหมายกำหนด ซึ่งสามารถประเมินมูลค่าตามเติบโตและการเก็บเกี่ยวในอนาคต

 

 

5 ข้อควรระวัง ประเมินมูลค่าทรัพย์สิน หลักประกันทางธุรกิจ ที่ SME ไม่ควรมองข้าม

การประเมินราคาเพื่อใช้ตาม พ.ร.บ. หลักประกันทางธุรกิจ มีความแตกต่างจากการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปอย่างสิ้นเชิง เนื่องจากทรัพย์สินทางธุรกิจส่วนใหญ่มีความผันผวนสูง  และเสื่อมมูลค่าได้รวดเร็ว นี่คือ ข้อควรระวัง ประเมินมูลค่าทรัพย์สิน หลักประกันทางธุรกิจ ที่ผู้ประกอบการต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ:

1. ความผันผวนของมูลค่าทรัพย์สินและอัตราการเสื่อมสภาพ (Depreciation & Obsolescence)

ทรัพย์สิน เช่น เครื่องจักร สินค้าคงคลัง หรือวัตถุดิบ มีอัตราการเสื่อมสภาพทั้งจากการใช้งานจริง (Physical Deterioration) และการเสื่อมสภาพทางเทคโนโลยี (Functional/Economic Obsolescence) หากผู้ประเมินใช้วิธีคำนวณจากราคาซื้อเดิมโดยไม่หักค่าเสื่อมที่สะท้อนสภาพจริง ณ วันประเมิน จะทำให้ได้ตัวเลขที่สูงเกินจริง ซึ่งสถาบันการเงินจะทำการปรับลดวงเงินสินเชื่อลงอย่างมากทันทีเมื่อเข้าสู่กระบวนการตรวจสอบ (Due Diligence)

2. สถานะทางกฎหมาย ข้อจำกัดทางสิทธิ และภาระผูกพัน (Legal & Rights Limitations)

ผู้ประกอบการต้องตรวจสอบสิทธิในทรัพย์สินอย่างละเอียดก่อนนำมาประเมิน ประเด็นที่มักพบปัญหา ได้แก่:

  • เครื่องจักรที่ยังอยู่ระหว่างสัญญาเช่าซื้อ (Leasing) หรือติดสัญญาจำนองเดิม

  • สิทธิเรียกร้องที่มีข้อตกลงห้ามโอนสิทธิแก่บุคคลภายนอก (Non-Assignment Clause)

  • ทรัพย์สินทางปัญญาที่ใกล้หมดอายุการคุ้มครอง หรือกำลังอยู่ระหว่างข้อพิพาทเรื่องการละเมิดสิทธิ หากนำทรัพย์สินที่มีข้อจำกัดเหล่านี้มาประเมิน รายงานการประเมินจะไม่สามารถนำไปใช้จดทะเบียนหลักประกันทางธุรกิจได้ตามกฎหมาย

3. การเลือกใช้วิธีการประเมินมูลค่าที่ไม่เหมาะกับประเภทสินทรัพย์

ทรัพย์สินแต่ละหมวดหมู่จำเป็นต้องใช้วิธีการประเมินที่แตกต่างกันตามมาตรฐานสากล:

  • วิธีคิดจากรายได้ (Income Approach): เหมาะสำหรับกิจการ สิทธิเรียกร้อง และทรัพย์สินทางปัญญา โดยการประมาณการกระแสเงินสดรับสุทธิในอนาคตแล้วคิดลดด้วยอัตราความเสี่ยงที่เหมาะสม

  • วิธีคิดจากต้นทุน (Cost Approach): เหมาะสำหรับเครื่องจักร สินค้าคงคลัง หรือสิ่งปลูกสร้างเฉพาะทาง โดยคำนวณจากต้นทุนการทดแทนใหม่ (Replacement Cost) หักค่าเสื่อมราคา

  • วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด (Market Approach): เหมาะสำหรับทรัพย์สินที่มีตลาดซื้อขายคล่อง และมีข้อมูลการทำธุรกรรมอ้างอิงชัดเจน

การเลือกใช้วิผิดวิธี เช่น นำวิธีต้นทุนไปใช้ประเมินทรัพย์สินทางปัญญา จะส่งผลให้ผลลัพธ์คลาดเคลื่อนและขาดความน่าเชื่อถือในสายตาของสถาบันการเงิน

4. ความเสี่ยงด้านสภาพคล่องในการบังคับหลักประกัน (Liquidity Risk)

สถาบันการเงินมักพิจารณาว่า หากผู้กู้ไม่สามารถชำระหนี้ได้ ทรัพย์สินนั้นจะสามารถนำไปขายทอดตลาดเพื่อเปลี่ยนเป็นเงินสดได้ยากง่ายเพียงใด หากทรัพย์สินเป็นเครื่องจักรเฉพาะทางที่มีผู้ซื้อในตลาดจำกัด มูลค่าบังคับขาย (Forced Sale Value) จะต่ำกว่ามูลค่าตลาด (Fair Market Value) อย่างมาก SME จึงต้องเข้าใจความแตกต่างระหว่างมูลค่าทั้งสองแบบนี้เพื่อไม่ให้คาดหวังวงเงินสินเชื่อสูงเกินไป

5. การใช้รายงานประเมินจากผู้ประเมินที่ไม่ได้รับมาตรฐานสากล

สถาบันการเงินชั้นนำจะรับพิจารณารายงานการประเมินราคาเฉพาะจากบริษัทประเมินเอกชนที่ได้รับความเห็นชอบจากสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) และสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทยเท่านั้น การจัดทำรายงานประเมินเองภายในองค์กรหรือใช้ผู้ประเมินที่ไม่มีใบอนุญาตจะไม่สามารถนำมาใช้ในการจดทะเบียนหลักประกันทางธุรกิจตามกฎหมายได้

ขั้นตอนการเตรียมความพร้อมสำหรับ SME ก่อนการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน

เพื่อลดข้อผิดพลาดและทำให้กระบวนการอนุมัติสินเชื่อเป็นไปอย่างราบรื่น SME ควรเตรียมความพร้อมตามขั้นตอนดังนี้:

  1. จัดเตรียมเอกสารสิทธิ์และทะเบียนทรัพย์สิน: รวบรวมใบเสร็จการสั่งซื้อ สัญญาเช่าซื้อ เอกสารครอบครอง เครื่องหมายการค้า หรือสัญญาคู่ค้าให้ครบถ้วน

  2. ทำบัญชีคุมสินทรัพย์ (Fixed Asset Register): ระบุตำแหน่ง รหัสสินค้า สภาพการใช้งาน และประวัติการบำรุงรักษาเครื่องจักรหรือวัตถุดิบอย่างชัดเจน

  3. จัดทำงบการเงินและเอกสารกระแสเงินสด: ในกรณีประเมินมูลค่ากิจการหรือสิทธิเรียกร้อง ต้องเตรียมงบการเงินย้อนหลัง 3-5 ปี และประมาณการทางการเงินที่มีสมมติฐานรองรับ

  4. ปรึกษาบริษัทประเมินราคามาตรฐานสากล: ติดต่อผู้เชี่ยวชาญเพื่อขอคำปรึกษาและวางแผนการประเมินราคาก่อนยื่นเรื่องต่อสถาบันการเงิน

บทบาทของ Japan Valuers ในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินอย่างมืออาชีพ

บริษัท Japan Valuers ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านการประเมินมูลค่าสินทรัพย์และที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจระดับสากล มีความเชี่ยวชาญลึกซึ้งในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินทุกประเภทตาม พ.ร.บ. หลักประกันทางธุรกิจ พ.ศ. 2559

ด้วยทีมงานผู้ประเมินรับอนุญาตที่มีประสบการณ์ยาวนาน ทั้งงานประเมินอสังหาริมทรัพย์ เครื่องจักร กิจการ และสินทรัพย์ไม่มีตัวตน Japan Valuers ส่งมอบรายงานการประเมินมูลค่าที่แม่นยำ โปร่งใส สอดคล้องกับมาตรฐานการประเมินมูลค่าสากล (International Valuation Standards – IVS) และได้รับการยอมรับจากสถาบันการเงินและหน่วยงานราชการชั้นนำในประเทศไทย ช่วยให้ผู้ประกอบการ SME สามารถก้าวข้ามทุก ข้อควรระวัง ประเมินมูลค่าทรัพย์สิน หลักประกันทางธุรกิจ และใช้ทรัพย์สินที่มีอยู่สร้างโอกาสทางการเงินได้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด

สรุป

พ.ร.บ. หลักประกันทางธุรกิจ เป็นกุญแจสำคัญที่ช่วยให้ SME ไทยเข้าถึงเงินทุนได้ง่ายขึ้น อย่างไรก็ตาม การบริหารความเสี่ยงโดยการทำความเข้าใจ ข้อควรระวัง ประเมินมูลค่าทรัพย์สิน หลักประกันทางธุรกิจ เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง ทั้งในเรื่องการตรวจสอบสิทธิ์ตามกฎหมาย การพิจารณาความเสื่อมสภาพของสินทรัพย์ การเลือกใช้วิธีประเมินที่เหมาะสม และการใช้บริการจากผู้ประเมินมืออาชีพ การเลือกใช้บริการจาก Japan Valuers จะช่วยให้ผู้ประกอบการได้รายงานการประเมินที่มีมาตรฐาน เสริมสร้างความน่าเชื่อถือต่อสถาบันการเงิน และเพิ่มโอกาสในการได้รับอนุมัติสินเชื่อตามเป้าหมายที่วางไว้